Impuestos en la Venta de Inmuebles en Perú: Guía Completa

Una persona natural en Perú paga entre 0% y 29.5% en impuestos al vender un inmueble, dependiendo de su situación específica. Los principales son: Impuesto a la Renta (5% para personas no habituales) e IGV (18% solo para vendedores habituales). Esta guía detalla todas las tasas actualizadas 2025, exoneraciones y cómo calcular exactamente lo que debes pagar.

Resumen de impuestos en la venta de inmuebles (Perú 2025)

¿Quién es considerado vendedor habitual?

En Perú, eres considerado vendedor habitual cuando:

• Vendes 3 o más inmuebles en un periodo de 12 meses
• El propósito de la adquisición fue la venta
• Eres una empresa inmobiliaria o constructora

Importante: Para determinar la habitualidad, SUNAT evalúa el número de ventas, no el valor ni los ingresos.

¿Cuánto Impuesto a la Renta pagarás por vender tu inmueble?

Para personas naturales no habituales:

• Tasa fija: 5% sobre la ganancia de capital
• Ganancia = Precio venta - Costo computable ajustado por inflación
• Costo computable = Valor de adquisición + mejoras + gastos notariales

Ejemplo:

• Inmueble comprado en 2010 por S/ 200,000
• Mejoras documentadas: S/ 30,000
• Valor de venta 2025: S/ 400,000
• Ganancia: S/ 170,000
• Impuesto (5%): S/ 8,500

Para personas naturales habituales (3+ ventas por año):

• Tasa progresiva: Hasta 29.5% según régimen
• Régimen MYPE Tributario:
  • Hasta 15 UIT: 10%
  • Más de 15 UIT: 29.5%
• Requiere inscripción en régimen MYPE Tributario o RG

Para empresas:

• Tasa fija: 29.5% sobre la ganancia
• Parte del cálculo de renta empresarial anual

¿Cuándo debes pagar IGV por venta de inmuebles?

El IGV (18%) solo se aplica en estos casos:

1. Eres vendedor habitual (3+ ventas en 12 meses)
2. Primera venta realizada por el constructor
3. Ventas realizadas por empresas

Excepción: Venta de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda, con valor menor a 35 UIT, son inafectos al IGV.

Base imponible para calcular el IGV: El valor total de venta del inmueble.

¿Cuándo estás exonerado de pagar impuestos por venta?

Exoneración del Impuesto a la Renta

1. Vivienda habitual:
   • Requisitos: Propiedad a tu nombre por mínimo 2 años
   • Debe ser tu residencia habitual según SUNAT
   • No haber vendido otra vivienda con esta exoneración en los últimos 2 años
2. Inmuebles adquiridos antes del 01 de enero de 2004:
   • Exonerados de Impuesto a la Renta por disposición legal
   • Debes conservar documentos que acrediten fecha de adquisición
3. Operaciones de hasta 5 UIT anuales:
   • Ingresos por venta de inmuebles menores a 5 UIT al año
   • Aplica para personas de bajos ingresos

Exoneración del IGV

El IGV solo aplica para vendedores habituales, por lo que si realizas tu primera o segunda venta, automáticamente estás "exonerado" (en realidad, no eres sujeto del impuesto).

Impuesto de Alcabala: Lo que paga el comprador

El comprador debe pagar el Impuesto de Alcabala con estas condiciones:

• Tasa: 3% del valor de transferencia
• Deducción: Las primeras 10 UIT (S/ 51,500 en 2025) están exoneradas
• No aplica: En primera venta realizada por constructoras
• Plazo: El último día hábil del mes siguiente a la transferencia

Ejemplo:

• Valor de compra: S/ 300,000
• Base imponible: S/ 300,000 - S/ 51,500 = S/ 248,500
• Alcabala (3%): S/ 7,455

Procedimiento paso a paso para declarar y pagar tus impuestos

Impuesto a la Renta (para no habituales)

1. Identifica tu situación fiscal (habitual o no habitual)
2. Calcula la ganancia de capital
   • Precio de venta - costo computable
   • Costo computable = valor adquisición + mejoras + gastos vinculados
3. Completa el Formulario Virtual N° 1665
   • Accede con tu Clave SOL al portal de SUNAT
   • Ingresa los datos de la transferencia
4. Realiza el pago
   • Plazo: Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia
   • Puedes pagar en línea o en entidades bancarias autorizadas

IGV (para habituales)

1. Calcula el IGV (18%) sobre el valor de venta
2. Incluye la operación en tu Registro de Ventas
3. Declara mediante el Formulario Virtual 621
4. Realiza el pago según cronograma de vencimientos SUNAT

Gastos deducibles que reducen tu impuesto a pagar

Puedes deducir estos gastos del precio de venta para reducir tu ganancia imponible:

• Mejoras sustanciales realizadas al inmueble (con facturas)
• Gastos notariales de la compra y venta
• Gastos registrales (inscripción en SUNARP)
• Comisiones inmobiliarias (con factura)
• Impuesto de Alcabala pagado al adquirir el inmueble
• Gastos de mantenimiento (con límites y sustento)

Importante: Todos los gastos deben estar debidamente documentados con comprobantes oficiales.

Consecuencias de no declarar correctamente

Las consecuencias de no declarar o declarar incorrectamente la venta son graves:

• Multa por no declarar: 50% del tributo omitido
• Intereses moratorios: Se acumulan diariamente (TIM: 1.2% mensual)
• Posibles sanciones penales por defraudación tributaria
• Imposibilidad de registrar adecuadamente la transferencia

SUNAT realiza verificaciones cruzando información con notarías, SUNARP y entidades financieras.

Calculadora de impuestos por venta de inmuebles

Para calcular exactamente cuánto pagarás según tu caso específico, utiliza nuestra calculadora de impuestos inmobiliarios.

Ejemplos prácticos de impuestos en diferentes escenarios

Ejemplo 1: Primera venta del año (no habitual)

• Precio de venta: S/ 350,000
• Precio de compra: S/ 200,000
• Mejoras documentadas: S/ 30,000
• Ganancia de capital: S/ 120,000
• Impuesto a la Renta (5%): S/ 6,000
• IGV: No aplica
• Total a pagar: S/ 6,000

Ejemplo 2: Tercera venta del año (habitual)

• Precio de venta: S/ 350,000
• Precio de compra: S/ 200,000
• Mejoras documentadas: S/ 30,000
• Ganancia de capital: S/ 120,000
• Impuesto a la Renta: S/ 34,100 (tasa empresarial)
• IGV (18%): S/ 63,000
• Total a pagar: S/ 97,100

Ejemplo 3: Venta de vivienda habitual

• Inmueble donde reside el propietario por más de 2 años
• Precio de venta: S/ 450,000
• Impuesto a la Renta: Exonerado
• IGV: No aplica
• Total a pagar: S/ 0

Cambios recientes en la legislación tributaria (2025)

• Actualización del valor de la UIT: S/ 5,150 para el año 2025
• Nuevos procedimientos de fiscalización para transferencias inmobiliarias
• Sistema digital integrado entre SUNAT y SUNARP para identificar operaciones no declaradas

Documentos necesarios para el proceso tributario

Para declarar y pagar correctamente los impuestos por venta, necesitarás:

• Copia de escritura de compra (para determinar el costo de adquisición)
• Comprobantes de las mejoras realizadas al inmueble
• Escritura de venta del inmueble
• DNI y RUC (si aplica)
• Declaración Jurada de Autoavalúo (HR y PU)
• Formularios específicos de SUNAT según tu caso

Para una lista completa de los documentos requeridos en todo el proceso de compraventa, consulta nuestra guía de documentación inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre impuestos inmobiliarios

¿Cómo se calcula el costo computable en inmuebles antiguos?

Para inmuebles adquiridos antes del 2004, el costo computable será el valor de adquisición o el valor de autoavalúo del 2003, el que resulte mayor, actualizado por el Índice de Precios al por Mayor.

¿Debo pagar Impuesto a la Renta si vendo en pérdida?

No. Si el precio de venta es menor que el costo computable, no hay ganancia de capital y por tanto no se genera Impuesto a la Renta. Sin embargo, debes declarar la operación igualmente.

¿Las ventas de terrenos sin construir pagan los mismos impuestos?

Sí, aplican las mismas reglas. La venta de terrenos por personas naturales está sujeta al Impuesto a la Renta (5% de la ganancia) y al IGV solo si eres habitual.

¿Puedo aplicar la exoneración de vivienda habitual más de una vez?

Sí, pero no simultáneamente. Debes esperar al menos 2 años desde la última vez que utilizaste esta exoneración.

¿Cómo demuestro que un inmueble es mi vivienda habitual?

Mediante recibos de servicios públicos a tu nombre, certificado de domicilio, padrón electoral, y otros documentos que acrediten tu residencia efectiva.

Planificación fiscal para vendedores de inmuebles

Para optimizar legalmente tu situación fiscal al vender inmuebles:

1. Documenta todas las mejoras realizadas al inmueble
2. Conserva los comprobantes de gastos vinculados a la propiedad
3. Planifica las ventas para no superar el límite de habitualidad en un mismo año
4. Aprovecha las exoneraciones si cumples los requisitos
5. Consulta a un especialista antes de realizar operaciones complejas

Conclusión

Entender los impuestos aplicables a la venta de inmuebles en Perú te permitirá planificar mejor tus operaciones y evitar sorpresas fiscales. Cada caso tiene particularidades que pueden afectar significativamente el monto a pagar.

Nota: Para asesoramiento personalizado, consulta con un contador o abogado especializado en derecho tributario.