Documentos para Compraventa de Inmuebles en Perú: Checklist Completo

Necesitas 12 documentos obligatorios para una compraventa inmobiliaria legal en Perú. El contrato de compraventa, minuta, escritura pública y constancia de pago de impuestos son indispensables para ambas partes. Esta guía incluye todos los requisitos actualizados 2025, modelos de documentos, plazos y consejos para evitar problemas legales durante el proceso.

Documentos obligatorios para el vendedor

Para vender legalmente un inmueble en Perú, el vendedor debe presentar:

1. Documento Nacional de Identidad (DNI)
   • Original y copia
   • Vigente y en buen estado
   • Si es extranjero: Carné de Extranjería o Pasaporte
2. Título de propiedad del inmueble
   • Documento que acredita la propiedad
   • Puede ser escritura pública o resolución judicial
   • Debe estar inscrito en Registros Públicos (SUNARP)
3. Partida Registral del inmueble
   • Documento emitido por SUNARP
   • Antigüedad no mayor a 30 días
   • Contiene la historia registral completa del inmueble
4. Declaración Jurada de Autoavalúo (HR y PU)
   • Formularios HR (Hoja de Resumen) y PU (Predio Urbano)
   • Emitidos por la municipalidad correspondiente
   • Muestran el valor oficial del inmueble y sirven para calcular impuestos
5. Recibo de pago del Impuesto Predial
   • Constancia del pago del año en curso
   • Emitido por la municipalidad correspondiente
6. Recibo de pago de servicios públicos
   • Últimos recibos de agua, luz, gas
   • Deben estar cancelados
   • Sirven para verificar que el inmueble está libre de deudas
7. Certificado de Gravámenes
   • Emitido por SUNARP
   • Muestra si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas
   • Antigüedad no mayor a 30 días
8. Certificado Registral Inmobiliario (CRI)
   • Documento que condensa la información registral relevante
   • Incluye propietario, área, linderos y cargas
   • Vigencia de 30 días

Documentos obligatorios para el comprador

El comprador debe preparar o verificar:

1. Documento Nacional de Identidad (DNI)
   • Original y copia
   • Vigente y en buen estado
2. Comprobante de capacidad económica
   • Constancia de préstamo bancario (en caso de hipoteca)
   • Estados de cuenta que demuestren capacidad de pago
   • Carta de aprobación de crédito hipotecario (si aplica)

Documentos generados durante la transacción

Durante el proceso de compraventa se generan los siguientes documentos:

1. Contrato de arras o separación
   • Documento inicial para reservar el inmueble
   • Establece un pago inicial (usualmente 10% del valor)
   • Define penalidades en caso de desistimiento
   • Ver modelo de contrato de arras
2. Minuta de compraventa
   • Documento redactado por un abogado
   • Contiene todas las condiciones de la venta
   • Debe incluir:
     • Identificación de las partes
     • Descripción detallada del inmueble
     • Precio y forma de pago
     • Declaración de inexistencia de cargas o gravámenes
     • Penalidades por incumplimiento
   • Ver modelo de minuta
3. Escritura Pública
   • Elaborada por el notario en base a la minuta
   • Incluye la fe notarial que da validez legal al acto
   • Requisito indispensable para la inscripción en SUNARP
4. Comprobante de pago del Impuesto de Alcabala
   • Pagado por el comprador
   • Equivale al 3% del valor de transferencia (menos 10 UIT)
   • Se paga en la municipalidad correspondiente
5. Formulario Virtual N° 1665 (por la ganancia de capital)
   • Documento SUNAT para declarar el Impuesto a la Renta por la venta
   • Debe ser completado por el vendedor
   • Consultar guía de impuestos en venta de inmuebles
6. Certificado Literal de Dominio
   • Solicitado después de la transferencia
   • Confirma la inscripción de la nueva propiedad

Requisitos adicionales para casos especiales

Para inmuebles heredados

Si el inmueble fue adquirido por herencia, necesitarás adicionalmente:

• Testamento o Sucesión Intestada inscrita en SUNARP
• Declaratoria de Herederos (si no existió testamento)
• Acta de Defunción del causante

Para inmuebles en copropiedad

Cuando el inmueble pertenece a varios copropietarios:

• Autorización escrita de todos los copropietarios
• DNI de todos los copropietarios
• Poderes notariales (si algún copropietario no puede estar presente)

Para inmuebles de personas jurídicas

Las empresas que venden inmuebles deben presentar:

• Vigencia de Poder del representante
• Acta de Junta de Accionistas autorizando la venta (si el estatuto lo requiere)
• Ficha RUC actualizada
• DNI del representante legal

Proceso de compraventa paso a paso

1. Fase preliminar

1. Verificación de la situación registral
   • Solicitar Partida Registral y Certificado de Gravámenes
   • Confirmar que el vendedor es el propietario registral
   • Verificar la inexistencia de cargas o gravámenes
2. Verificación municipal
   • Comprobar pago de arbitrios e Impuesto Predial
   • Verificar que el inmueble no tenga multas pendientes
   • Consultar parámetros urbanísticos y zonificación
3. Acuerdo entre las partes
   • Negociación del precio y condiciones
   • Firma de contrato de arras o separación
   • Pago inicial (usualmente 10%)

2. Fase notarial

1. Elaboración de minuta
   • Redacción por abogado
   • Firma de las partes
2. Presentación al notario
   • Entrega de la minuta y documentos requeridos
   • Pago de derechos notariales
3. Pago de impuestos
   • Alcabala (comprador)
   • Impuesto a la Renta por ganancia de capital (vendedor)
4. Firma de Escritura Pública
   • Lectura del documento por el notario
   • Firma de las partes y notario
   • Entrega de testimonios (copias certificadas)

3. Fase registral

1. Solicitud de inscripción en SUNARP
   • Presentación de parte notarial
   • Pago de derechos registrales
2. Inscripción efectiva
   • Calificación por el registrador
   • Inscripción (7-10 días hábiles aproximadamente)
3. Obtención de Certificado Literal de Dominio
   • Confirma la nueva titularidad
   • Completa legalmente el proceso

Costos asociados a la documentación

Plazos legales a considerar

• Inscripción en SUNARP: Debe realizarse dentro de los 30 días calendario posteriores a la firma de la Escritura Pública
• Pago de Alcabala: Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia
• Declaración y pago del Impuesto a la Renta: Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia

Modelos y formatos de documentos

Para facilitar el proceso, ponemos a tu disposición modelos de los principales documentos:

• Modelo de contrato de separación/arras
• Modelo básico de minuta de compraventa
• Formato de declaración jurada de Impuesto a la Renta por venta de inmueble
• Lista de verificación (checklist) del comprador
• Lista de verificación (checklist) del vendedor

Consejos para evitar problemas documentales

Para vendedores

1. Mantén al día tus pagos de impuestos prediales y arbitrios
   • Solicita un estado de cuenta actualizado a la municipalidad
2. Verifica que la realidad física coincida con los documentos
   • Área, linderos y medidas perimétricas deben coincidir
   • De lo contrario, realiza una rectificación previa a la venta
3. Prepara con anticipación los documentos
   • Solicita los certificados al menos 30 días antes
   • Verifica que no tengas deudas pendientes de servicios
4. Conserva todos los comprobantes de mejoras realizadas
   • Te ayudarán a reducir el Impuesto a la Renta
   • Ver guía de impuestos en venta de inmuebles

Para compradores

1. Verifica la situación legal completa del inmueble
   • No te limites a la Partida Registral
   • Consulta en la municipalidad si existen procedimientos sancionadores
2. Confirma que no existan deudas pendientes
   • Arbitrios, predial, servicios públicos
   • Solicita constancias de no adeudo
3. Visita personalmente el inmueble
   • Verifica que coincida con la descripción documental
   • Comprueba el estado de instalaciones
4. Consulta a un abogado especializado antes de firmar cualquier documento
   • Especialmente si encuentras alguna irregularidad
   • No te dejes presionar para firmar sin revisar

Situaciones problemáticas comunes y soluciones

Inmueble con medidas diferentes a las registradas

Solución: Realizar una rectificación de área, linderos y medidas perimétricas antes de la compraventa. Esto requerirá:

• Plano perimétrico firmado por ingeniero o arquitecto
• Memoria descriptiva
• Trámite en SUNARP (15-30 días aproximadamente)

Inmueble con cargas o gravámenes

Solución: Negociar el levantamiento previo a la venta o establecer en la minuta cómo se resolverá:

• Mediante retención de parte del precio
• Mediante escritura pública condicionada
• A través de garantías adicionales

Vendedor ausente físicamente

Solución: Otorgar un poder por escritura pública específico para la venta:

• Debe ser inscrito en SUNARP
• Debe detallar específicamente el inmueble y condiciones
• Requiere verificación biométrica del poderdante

Aspectos legales que no debes olvidar

1. Cláusula de saneamiento
   • Obligación del vendedor de responder por vicios ocultos
   • Incluida por defecto en toda compraventa según el Código Civil
2. Cláusula de desalojo notarial
   • Permite un proceso de desalojo más rápido si existieran problemas
   • Recomendable incluirla expresamente en la minuta
3. Verificación de capacidad de las partes
   • Personas en régimen de sociedad de gananciales requieren firma de ambos cónyuges
   • Representantes de empresas deben tener poderes vigentes y suficientes

Recursos adicionales

Para completar tu conocimiento sobre el proceso de compraventa inmobiliaria en Perú:

• Guía de impuestos en venta de inmuebles - Detalle de obligaciones tributarias
• Límites de venta para personas naturales - Cuándo aplica IGV y cuándo no
• Calculadoras inmobiliarias - Para estimar impuestos y costos

Preguntas frecuentes sobre documentación inmobiliaria

¿Es obligatorio hacer la compraventa mediante escritura pública?

Sí, aunque el Código Civil permite contratos privados, la inscripción en SUNARP (necesaria para proteger tu derecho) requiere escritura pública. Sin ella, el comprador queda desprotegido ante posibles ventas múltiples del mismo inmueble.

¿Qué ocurre si hay discrepancias entre el área real y la registrada?

Legalmente debe realizarse primero una rectificación de área. De lo contrario, podrían surgir problemas posteriores que invaliden la compraventa o generen conflictos legales.

¿Es necesario verificar la zonificación del inmueble?

Sí, especialmente si planeas darle un uso específico (comercial, industrial, etc.). Solicita el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en la municipalidad correspondiente.

¿Puedo comprar un inmueble con inquilinos?

Sí, pero el contrato de arrendamiento vigente se mantiene hasta su conclusión. Se recomienda:

• Verificar el contrato de arrendamiento
• Establecer en la minuta la situación de los inquilinos
• Considerar una cláusula de desalojo específica

¿Qué sucede si encuentro un problema legal después de la compra?

El vendedor está obligado al saneamiento por evicción (problemas legales) y por vicios ocultos (problemas físicos no evidentes). Podrías solicitar:

• Resolución del contrato y devolución del precio
• Reducción proporcional del precio
• Reparación del vicio (si es posible)

Conclusión

Contar con la documentación correcta en una compraventa inmobiliaria no solo es un requisito legal, sino una protección para ambas partes. Seguir este checklist completo te ayudará a evitar problemas futuros y asegurar que la transacción se realice conforme a ley.

Nota: Para asesoramiento personalizado, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.