Exoneración de Impuestos en Venta de Inmuebles en Perú: Guía Completa 2025

¿Buscas vender tu inmueble sin pagar impuestos en Perú? Existen 3 casos específicos en los que puedes estar legalmente exonerado: vivienda habitual (con requisitos estrictos), inmuebles adquiridos antes de 2004, y operaciones de hasta 5 UIT anuales. Esta guía detalla todos los requisitos, documentación necesaria y procedimientos actualizados a 2025 para aplicar correctamente a estas exoneraciones fiscales.

¿Cuándo puedes vender sin pagar Impuesto a la Renta?

En Perú, existen tres situaciones principales donde puedes estar exonerado del Impuesto a la Renta por la venta de un inmueble:

1. Venta de vivienda habitual

La exoneración más común aplica cuando vendes el inmueble donde resides habitualmente, siempre que cumplas todos estos requisitos:

• El inmueble debe estar inscrito a tu nombre en Registros Públicos por un periodo mínimo de 2 años consecutivos
• Debe ser tu lugar de residencia habitual (donde efectivamente vives)
• No debes haber aplicado esta exoneración en los últimos 2 años
• Debes poder demostrar que realmente vivías allí

¿Qué significa "vivienda habitual"? Es aquella donde resides permanentemente, donde tienes tu centro de intereses personales y familiares. No aplica para casas de playa, campo, inversión u otros usos ocasionales.

2. Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004

Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2004 están exoneradas del Impuesto a la Renta por disposición de la Ley.

Para aplicar esta exoneración necesitas:

• Demostrar la fecha de adquisición mediante documentos como la escritura pública de compra
• La inscripción en Registros Públicos con fecha anterior a 2004
• No haber realizado mejoras sustanciales que superen el 20% del valor original después de 2004

3. Operaciones de hasta 5 UIT anuales

Si eres una persona natural con bajos ingresos (que no alcanza las 5 UIT de ingresos anuales por todo concepto), puedes estar exonerado.

Condiciones:

• El total de tus rentas (de cualquier tipo) no debe superar las 5 UIT en el año (S/ 25,750 para 2025)
• Aplica principalmente para personas de escasos recursos
• Debes presentar declaración jurada indicando que no superas dicho monto

Exoneración por vivienda habitual: Requisitos detallados

La exoneración por vivienda habitual es la más utilizada, pero también la más fiscalizada por SUNAT. Para aplicarla correctamente, debes cumplir:

Requisito de propiedad

• El inmueble debe estar inscrito a tu nombre en SUNARP
• Por un período mínimo de 2 años consecutivos e ininterrumpidos
• La fecha se cuenta desde la inscripción en SUNARP, no desde la minuta o escritura
• En caso de copropiedad, todos los copropietarios deben cumplir los requisitos

Requisito de residencia efectiva

Debes demostrar que realmente vivías allí. SUNAT puede verificar esto mediante:

• Recibos de servicios básicos (luz, agua, teléfono) a tu nombre
• Certificado domiciliario
• Dirección consignada en RENIEC
• Padrón electoral
• Domicilio fiscal declarado ante SUNAT
• Declaraciones juradas presentadas a otras entidades

Límites de la exoneración

• Solo aplica para el Impuesto a la Renta, no para otros impuestos como el IGV (si fueras habitual)
• Solo puedes aplicarla una vez cada 2 años
• No hay límite de valor para la exoneración

Documentación necesaria para aplicar la exoneración

Para vivienda habitual

1. Declaración Jurada de Enajenación de Inmuebles:
   • Formato oficial de SUNAT
   • Debe ser presentado al notario al momento de la transferencia
   • El notario adjuntará este documento a la escritura pública
2. Documentos que acrediten la residencia habitual:
   • Recibos de servicios públicos a tu nombre (mínimo 2 años)
   • Certificado de residencia o domiciliario
   • Otra documentación que demuestre tu residencia efectiva
3. Partida Registral que demuestre la propiedad por 2+ años

Para inmuebles adquiridos antes de 2004

1. Declaración Jurada de Enajenación de Inmuebles indicando la fecha de adquisición
2. Partida Registral que muestre la fecha de inscripción
3. Título de propiedad original (escritura de adquisición)

Para operaciones menores a 5 UIT

1. Declaración Jurada de Enajenación de Inmuebles
2. Declaración Jurada de ingresos anuales totales

Procedimiento para aplicar la exoneración

Paso 1: Verificar el cumplimiento de requisitos

• Confirma que cumples todas las condiciones según el tipo de exoneración
• Recopila la documentación probatoria necesaria
• Verifica la inscripción y tiempo de propiedad en SUNARP

Paso 2: Presentar la Declaración Jurada de Enajenación

• Descarga el formato de la web de SUNAT
• Completa todos los datos solicitados
• Incluye la causa específica de exoneración

Paso 3: Presentación ante el notario

• Entrega la declaración jurada al notario que elaborará la escritura pública
• El notario verificará la información básica
• La declaración se anexará al parte notarial

Paso 4: Inscripción en SUNARP

• La escritura pública con la declaración jurada será presentada a SUNARP
• El registrador evaluará la procedencia de la inscripción
• No es necesario un trámite adicional en SUNAT

Riesgos y fiscalización

La SUNAT realiza verificaciones posteriores para comprobar la veracidad de las declaraciones de exoneración. Los principales riesgos son:

Fiscalización de vivienda habitual

SUNAT puede verificar si realmente vivías en el inmueble mediante:

• Cruce de información con entidades públicas y privadas
• Visitas domiciliarias
• Requerimiento de información adicional
• Consulta a vecinos o administración del edificio

Si determinan que la propiedad no era tu vivienda habitual:

• Te obligarán a pagar el impuesto omitido
• Aplicarán multas (50% del tributo omitido)
• Cobrarán intereses moratorios

Fiscalización de inmuebles pre-2004

SUNAT puede verificar:

• La fecha real de adquisición
• Si hubo mejoras sustanciales después de 2004
• Si el inmueble fue realmente adquirido antes de 2004

Plazos de fiscalización

SUNAT tiene hasta 4 años para fiscalizar estas operaciones, contados desde el año siguiente a la presentación de la declaración.

Casos especiales y consultas frecuentes

¿Qué pasa si tengo varias viviendas?

Solo una puede ser considerada tu vivienda habitual. El hecho de tener varias propiedades no te impide aplicar la exoneración, siempre que puedas demostrar en cuál residías habitualmente.

¿Aplica la exoneración para departamentos en planos?

No. La exoneración por vivienda habitual requiere que hayas residido en el inmueble, lo que es imposible si adquiriste un departamento en planos o en construcción y lo vendes antes de habitarlo.

¿Qué sucede con inmuebles heredados?

Para inmuebles heredados:

• El plazo de 2 años se cuenta desde que se inscribe a tu nombre en SUNARP
• Debes demostrar que lo utilizaste como vivienda habitual
• El tiempo que el causante (fallecido) fue propietario no se suma a tu plazo

¿Puedo aplicar la exoneración si vendí parcialmente mi vivienda?

Depende:

• Si vendes una parte alícuota (porcentaje de copropiedad), sí puedes aplicar la exoneración por tu parte
• Si subdivides físicamente el inmueble, solo puedes aplicar la exoneración por la parte donde efectivamente residías

¿Qué pasa si compré con mi cónyuge bajo régimen de sociedad de gananciales?

En este caso:

• El inmueble debe estar inscrito a nombre de ambos por 2+ años
• Ambos deben demostrar que era su vivienda habitual
• La exoneración aplica para ambos

Ejemplos prácticos de exoneraciones

Ejemplo 1: Venta de vivienda habitual

Caso: María compró un departamento en 2020 e inscribió la propiedad en marzo del mismo año. Ha vivido allí desde entonces, tiene todos sus recibos a su nombre y su DNI registra esa dirección. En 2023 decide vender el departamento.

Resultado: María califica para la exoneración por vivienda habitual, ya que:

• Han pasado más de 2 años desde la inscripción
• Puede demostrar que efectivamente vivía allí
• No ha aplicado esta exoneración en los últimos 2 años

Procedimiento: Debe completar la Declaración Jurada de Enajenación indicando que es su vivienda habitual y presentarla al notario junto con documentos probatorios.

Ejemplo 2: Inmueble adquirido antes de 2004

Caso: Jorge compró un terreno en 1998 y lo inscribió ese mismo año. En 2001 construyó una casa y en 2025 decide venderla.

Resultado: Jorge está exonerado por adquisición anterior a 2004, pero solo por el valor del terreno. La construcción posterior podría estar afecta si representa una mejora sustancial.

Recomendación: Consultar con un contador para determinar qué parte del valor total corresponde al terreno (exonerado) y qué parte a la construcción (posiblemente afecta).

Ejemplo 3: Operaciones menores a 5 UIT

Caso: Carmen es una adulta mayor pensionista que recibe S/ 18,000 anuales de pensión. Vende un pequeño terreno que heredó por S/ 20,000.

Resultado: Carmen estaría exonerada ya que sus ingresos totales del año (S/ 38,000) no superan las 5 UIT (S/ 25,750).

Nota: Este tipo de exoneración es poco común para inmuebles debido a los valores actuales del mercado.

Exoneración vs. Inafectación

Es importante diferenciar entre:

• Exoneración: El impuesto existe, pero por disposición legal no se aplica temporalmente (como las mencionadas en esta guía)
• Inafectación: La operación no está dentro del ámbito de aplicación del impuesto

Por ejemplo:

• Vender con pérdida no es una exoneración sino una inafectación, porque no hay ganancia que gravar
• Las primeras 10 UIT del valor para el cálculo del Impuesto de Alcabala es una inafectación, no una exoneración

Recursos y herramientas

Para facilitar tu proceso de exoneración:

• Formato de Declaración Jurada de Enajenación
• Calculadora de impuestos inmobiliarios - Determine cuánto ahorraría con la exoneración
• Guía completa de documentos para compraventa - Todos los papeles necesarios para una venta

Consulta con especialistas

Recuerda que aunque esta guía proporciona información general, cada caso puede tener particularidades. Para situaciones complejas, es recomendable consultar con:

• Contador especializado en tributación inmobiliaria
• Abogado especialista en derecho inmobiliario

Conclusión

Las exoneraciones tributarias para venta de inmuebles en Perú pueden representar un ahorro significativo. La más utilizada es la de vivienda habitual, pero debes asegurarte de cumplir todos los requisitos y contar con la documentación probatoria necesaria.

Nota: Para asesoramiento personalizado, consulta con un contador o abogado especializado en derecho tributario.