¿Heredaste un Inmueble? Guía de Impuestos al Venderlo en Perú
El Mito de la Herencia "Gratis" y la Sorpresa de SUNAT
"Heredé la casa de mis padres, así que no me costó nada. Si la vendo, ¿tengo que pagar impuestos?". Esta es una de las dudas más comunes y peligrosas para los propietarios en Perú. La respuesta corta es sí, muy probablemente tengas que pagar Impuesto a la Renta.
La confusión surge porque el acto de recibir una herencia está exonerado de este impuesto. Sin embargo, el problema aparece al momento de vender esa propiedad. SUNAT podría considerar que toda la venta es ganancia pura, obligándote a pagar miles de soles que, con la información correcta, podrías haber reducido legalmente.
Esta guía te explicará la "trampa" del costo de adquisición cero y, más importante aún, cómo evitarla utilizando las herramientas que la propia ley te ofrece.
- La Regla de Oro: ¿Recibir una Herencia Paga Impuestos?
- El Concepto Clave: ¿Qué es el "Costo de Adquisición" para SUNAT?
- El Problema del Heredero: ¿Por qué mi Costo de Adquisición es Cero?
- La Estrategia Legal para Reducir Impuestos (Según el Art. 21 de la Ley del IR)
- Ejemplos Prácticos: ¿Cuánto Impuesto Pagarías Realmente?
- Caso Especial: ¿Un Inmueble Heredado Puede Ser "Casa Habitación"?
- Checklist de Acción para Vender tu Propiedad Heredada
- Preguntas Frecuentes sobre la Venta de Inmuebles Heredados
La Regla de Oro: ¿Recibir una Herencia Paga Impuestos?
Para que quede claro desde el inicio:
- El acto de heredar (adquisición a título gratuito): NO paga Impuesto a la Renta. No tienes que hacer ninguna declaración a SUNAT por el simple hecho de recibir el inmueble.
- La venta posterior de ese inmueble heredado: SÍ está sujeta al pago del Impuesto a la Renta. El impuesto se aplica sobre la ganancia que obtienes en la operación.
Aquí es donde todo se complica si no conoces el siguiente concepto.
El Concepto Clave: ¿Qué es el "Costo de Adquisición" para SUNAT?
En términos simples, el costo de adquisición (también llamado costo computable) es el valor por el cual compraste originalmente la propiedad. El cálculo básico del impuesto es:
Ganancia = Precio de Venta - Costo de Adquisición
Impuesto a la Renta = 5% de la Ganancia
Por ejemplo, si compraste una casa a S/ 200,000 y la vendes a S/ 300,000, tu ganancia es S/ 100,000. El impuesto sería el 5% de esa cifra: S/ 5,000.
El Problema del Heredero: ¿Por qué mi Costo de Adquisición es Cero?
Aquí está la "trampa" para quienes venden una propiedad heredada: como tú, el heredero, no pagaste nada por ella (la recibiste a "título gratuito"), tu costo de adquisición para SUNAT es, en principio, cero (S/ 0).
Si aplicamos la fórmula anterior:
- Precio de Venta: S/ 300,000
- Costo de Adquisición: S/ 0
- Ganancia: S/ 300,000
- Impuesto a pagar: S/ 15,000 (en lugar de los S/ 5,000 del ejemplo anterior).
Afortunadamente, la ley te ofrece dos formas de sustentar un costo de adquisición mayor a cero.
La Estrategia Legal para Reducir Impuestos (Según el Art. 21 de la Ley del IR)
El Artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta establece que para bienes adquiridos a título gratuito (como herencias), el costo de adquisición será el mayor valor entre:
- A) El valor de adquisición que pagó la persona de quien heredaste (conocido como el "causante").
- B) El valor del autovalúo del inmueble (PU/HR), ajustado por el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que publica el MEF.
Esto significa que tienes dos planes para demostrar un costo y reducir tus impuestos:
Plan A (La Mejor Opción): Usar el Precio que Pagó tu Familiar
Esta es tu mejor defensa. La ley te permite "heredar" también el costo de compra original. Si tu padre compró la casa en 1995 por $50,000, ese puede ser tu costo de adquisición.
- ¿Cómo lo pruebas? Necesitas los documentos que lo acrediten. Buscar estos papeles es la inversión de tiempo más rentable que harás.
- La Escritura Pública de compraventa del causante.
- El contrato privado con firmas legalizadas.
- Cualquier otro documento fehaciente que pruebe el valor y la fecha de la compra.
Para saber qué papeles son válidos, consulta nuestra guía completa de documentos para compraventa de inmuebles.
Plan B (Si no encuentras los papeles): Usar el Valor del Autovalúo
¿Qué pasa si los documentos de compra se perdieron? No todo está perdido. Puedes usar el valor del autovalúo (el valor que figura en los formularios PU y HR de la Municipalidad) correspondiente a la fecha en que tu familiar adquirió la propiedad.
- ¿Cómo lo pruebas? Deberás solicitar en la municipalidad respectiva una copia del autovalúo del año en que el causante compró el inmueble.
Entender el autovalúo es crucial. Aprende más en nuestra Guía sobre la Declaración Jurada de Autovalúo (PU y HR) en el siguiente enlace:
Ejemplos Prácticos: ¿Cuánto Impuesto Pagarías Realmente?
Imaginemos que Ana vende en 2024 una casa heredada de su madre a S/ 500,000. Su madre la había comprado en el año 2005.
- Escenario 1 (Sin Pruebas): Ana no busca ningún documento.
- Costo de Adquisición: S/ 0
- Ganancia: S/ 500,000
- Impuesto a Pagar (5%): S/ 25,000
- Escenario 2 (Con Escritura de la Madre): Ana encuentra la escritura donde su madre pagó S/ 150,000 en 2005.
- Costo de Adquisición (ajustado por inflación): Supongamos que el ICM actualiza ese valor a S/ 280,000.
- Ganancia: S/ 500,000 - S/ 280,000 = S/ 220,000
- Impuesto a Pagar (5%): S/ 11,000
- ¡AHORRO DE S/ 14,000!
- Escenario 3 (Con Autovalúo de la Época): Ana no encuentra la escritura, pero consigue el autovalúo de 2005, que era de S/ 90,000.
- Costo de Adquisición (ajustado por inflación): Supongamos que el ICM actualiza ese valor a S/ 170,000.
- Ganancia: S/ 500,000 - S/ 170,000 = S/ 330,000
- Impuesto a Pagar (5%): S/ 16,500
- ¡AHORRO DE S/ 8,500!
Caso Especial: ¿Un Inmueble Heredado Puede Ser "Casa Habitación"?
Sí. Si después de heredar el inmueble, lo conviertes en tu residencia y cumples todos los requisitos de "Casa Habitación", la venta podría estar totalmente exonerada del Impuesto a la Renta.
- Requisitos Clave:
- El inmueble debe estar inscrito a tu nombre en Registros Públicos por un mínimo de 2 años.
- Debe ser tu único inmueble (o el último que te quede tras vender los otros).
Verifica si tu caso califica en el siguiente enlace:
Checklist de Acción para Vender tu Propiedad Heredada
Antes de poner tu propiedad en el mercado, sigue estos pasos para optimizar tus impuestos:
- [ ] Busca la Escritura Pública de Compra: Revisa archivos familiares. Es el documento más valioso que puedes encontrar.
- [ ] Si no la encuentras, solicita el Autovalúo Histórico: Acércate a la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble y pide una copia del PU y HR del año en que tu familiar lo compró.
- [ ] Calcula tu Impuesto Potencial: Usa la fórmula y los valores que encontraste para estimar cuánto pagarías.
- [ ] Evalúa si Califica como "Casa Habitación": Revisa si cumples los requisitos de permanencia y unicidad. Esperar unos meses podría ahorrarte miles de soles.
- [ ] Consulta a un Especialista: Si el caso es complejo (varios herederos, múltiples propiedades), la asesoría de un contador o abogado tributarista es una inversión, no un gasto.
Preguntas Frecuentes sobre la Venta de Inmuebles Heredados
¿Qué pasa si somos varios herederos? ¿Cómo se calcula el impuesto?
El cálculo se hace de forma individual para cada heredero, según su porcentaje de participación en la herencia. Por ejemplo, si dos hermanos heredan una casa 50-50:
- El costo de adquisición (ya sea el valor de compra del causante o el autovalúo) se divide en un 50% para cada uno.
- El precio de venta también se divide 50-50.
- Cada hermano deberá declarar y pagar el 5% de impuesto sobre su propia ganancia. La situación de un hermano (por ejemplo, si tiene otras propiedades) no afecta la del otro.
Hice mejoras en la casa DESPUÉS de heredarla. ¿Puedo sumarlas al costo para pagar menos impuestos?
Sí, absolutamente. Este es un punto clave para reducir tu carga fiscal. Las mejoras sustanciales que hayas realizado al inmueble después de haberlo adquirido por herencia se suman al costo de adquisición.
Costo Computable Final = (Costo de adquisición del causante o autovalúo) + (Valor de las mejoras que tú hiciste)
Requisito indispensable: Debes tener los comprobantes de pago que sustenten dichas mejoras (facturas, boletas de venta, recibos por honorarios de arquitectos o ingenieros, etc.). Sin documentos, SUNAT no las aceptará.
¿Y si en lugar de una herencia fue un "anticipo de legítima"? ¿Se aplican las mismas reglas?
Sí. Para efectos del Impuesto a la Renta al momento de la venta, el anticipo de legítima (o anticipo de herencia) se trata exactamente igual que una herencia regular. Las reglas para determinar el costo de adquisición (valor de compra del donante o autovalúo) son las mismas.
¿Qué sucede si vendo la propiedad heredada por un precio menor al costo de adquisición que logré sustentar? ¿Tengo una pérdida a mi favor?
Si vendes el inmueble y generas una pérdida (es decir, el precio de venta es menor que el costo computable), el resultado es que no tienes que pagar Impuesto a la Renta por esa operación. Sin embargo, es importante saber que, como persona natural sin negocio, esa pérdida no la puedes usar para reducir otros ingresos o impuestos (como los de tu sueldo o alquileres), ni puedes arrastrarla a años futuros. Simplemente, el impuesto para esa venta es cero.
¿Importa si vendo el inmueble justo después del fallecimiento, antes de que se inscriba la sucesión en Registros Públicos?
Sí, importa mucho.
- Si la venta se realiza ANTES de que se inscriba la Declaratoria de Herederos o el Testamento: Quien debe declarar y pagar el impuesto es la "sucesión indivisa" (el patrimonio del fallecido, representado por un albacea o un apoderado). Se utiliza el RUC de la sucesión.
- Si la venta se realiza DESPUÉS de la inscripción: Cada heredero, ya como propietario registral, declara y paga el impuesto de forma individual según su porcentaje, usando su propio RUC o DNI.
<strong>Si heredamos una casa entre varios hermanos, ¿cómo se declara la venta?</strong>
La declaración es individual y proporcional. Cada heredero debe declarar y pagar el impuesto únicamente sobre el porcentaje que le corresponde. Por ejemplo, si 4 hermanos venden una casa y cada uno posee el 25%, en el Formulario 1665 cada uno declarará el 25% del precio de venta y usará el 25% del costo computable para calcular su propia ganancia. La situación de un hermano no afecta a los demás.