Preguntas Legales para Propietarios de Inmuebles en Perú: Respuestas Claras 2025
¿Tienes dudas sobre tus derechos y obligaciones como propietario de inmuebles en Perú? Aquí encontrarás respuestas claras y actualizadas a las preguntas más frecuentes sobre impuestos, documentación, ventas, alquileres y trámites legales. Información verificada por abogados especialistas en derecho inmobiliario.
Preguntas sobre compra de inmuebles
¿Qué documentos debo revisar antes de comprar un inmueble?
Antes de comprar un inmueble en Perú, debes verificar:
- Partida Registral del inmueble (SUNARP)
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI) actualizado
- Certificado de Gravámenes para conocer hipotecas o embargos
- Declaración Jurada de Autoavalúo (HR y PU)
- Recibos de pago del Impuesto Predial y arbitrios
- DNI del vendedor y verificar su estado civil
Para un listado completo de la documentación necesaria, consulta nuestra guía de documentos para compraventa.
¿Cómo sé si un inmueble tiene problemas legales?
Para verificar si un inmueble tiene problemas legales:
- Solicita la Partida Registral en SUNARP (cuesta aproximadamente S/25)
- Verifica la sección de Cargas y Gravámenes
- Confirma que la persona que vende sea el propietario registrado
- Solicita un Certificado de Jurisdicción a la municipalidad
- Verifica que no existan procesos judiciales pendientes sobre el inmueble
Cualquier hipoteca, embargo, litigio o anotación de demanda aparecerá en la Partida Registral y podría complicar la compra.
¿Puedo comprar un inmueble sin acudir a un notario?
No es recomendable. Aunque técnicamente podrías firmar un contrato privado de compraventa, este no te otorga seguridad jurídica. Para que la transferencia sea inscrita en SUNARP y sea oponible a terceros, necesitas:
- Minuta firmada por ambas partes
- Elevación a Escritura Pública ante notario
- Inscripción en Registros Públicos
Sin estos pasos, especialmente sin escritura pública, corres el riesgo de que el vendedor pueda vender el mismo inmueble a otra persona o que surjan problemas de titularidad en el futuro.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar un inmueble?
Como comprador, debes pagar:
- Impuesto de Alcabala: 3% del valor de transferencia o valor de autoavalúo (el que sea mayor), descontando las primeras 10 UIT (S/51,500 para 2025)
- Gastos notariales: Entre 0.2% y 0.5% del valor del inmueble
- Gastos registrales: Aproximadamente 0.3% del valor del inmueble
El vendedor es quien debe pagar el Impuesto a la Renta por la ganancia de capital (5% para no habituales). Más información sobre impuestos inmobiliarios.
Preguntas sobre venta de inmuebles
¿Cuántos inmuebles puedo vender al año sin pagar IGV?
En Perú, puedes vender hasta 2 inmuebles por año sin ser considerado "habitual" y sin pagar IGV (18%). A partir de la tercera venta en un periodo de 12 meses, serás considerado vendedor habitual y deberás:
- Pagar IGV (18%) sobre el valor de venta
- Tributar como generador de rentas de tercera categoría
- Llevar contabilidad según el régimen que te corresponda
Esta regla se aplica aunque fracciones un terreno grande en lotes pequeños. Más información sobre límites de venta.
¿Cómo puedo vender sin pagar Impuesto a la Renta?
Puedes estar exonerado del Impuesto a la Renta en los siguientes casos:
- Vivienda habitual: Si vendes el inmueble donde has residido al menos 2 años y está inscrito a tu nombre por el mismo periodo.
- Inmuebles adquiridos antes del 01 de enero de 2004
- Cuando el valor de venta es igual o menor al costo computable (no hay ganancia)
En estos casos, deberás presentar una Declaración Jurada de Enajenación ante el notario. Más detalles sobre exoneraciones fiscales.
¿Cómo demuestro que un inmueble es mi vivienda habitual?
Para calificar como vivienda habitual y acceder a la exoneración del Impuesto a la Renta, debes demostrar dos condiciones:
- Titularidad por 2+ años: Mediante Partida Registral que muestre la inscripción a tu nombre por al menos 2 años.
- Residencia efectiva: Mediante:
- Recibos de servicios públicos a tu nombre
- Certificado domiciliario
- Registro de dirección en RENIEC
- Registro como domicilio fiscal en SUNAT
- Padrón electoral
No basta con ser propietario; debes haber residido efectivamente en el inmueble.
¿Puedo vender un inmueble que está a nombre de varios propietarios?
Sí, pero requiere el consentimiento expreso de todos los copropietarios. El proceso implica:
- Todos los copropietarios deben firmar la minuta y escritura pública
- Si algún copropietario no puede estar presente, debe otorgar un poder específico por escritura pública
- La ganancia se distribuye proporcionalmente según el porcentaje de propiedad
- Cada copropietario debe declarar y pagar impuestos por su parte
Sin el consentimiento de todos los copropietarios, la venta sería nula.
Preguntas sobre alquiler de inmuebles
¿Cómo debo declarar los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler generan rentas de primera categoría y debes declararlos así:
- Tasa aplicable: 5% sobre la renta neta (que equivale al 80% del ingreso bruto)
- Declaración y pago: Mensual mediante Formulario Virtual N° 1683
- Plazo: Según cronograma de vencimientos de SUNAT
- Declaración anual: Obligatoria si superas el monto mínimo establecido por SUNAT
Si eres propietario en copropiedad, cada copropietario debe declarar según su porcentaje de participación.
¿Qué contrato debo usar para alquilar mi propiedad?
Existen dos formatos principales:
- Contrato de arrendamiento tradicional:
- Recomendado para alquileres de mediano/largo plazo
- Debe incluir: identificación de las partes, descripción del inmueble, plazo, renta, garantía y condiciones específicas
- Para mayor seguridad, inscríbelo en SUNARP
- Formulario Único de Arrendamiento (FUA):
- Formato estándar aprobado por el Estado
- Permite el desalojo más rápido a través del Proceso Único de Ejecución
- Debe ser registrado en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda)
Para mayor seguridad, es recomendable que cualquier contrato sea legalizado ante notario.
¿Puedo desalojar a un inquilino que no paga?
Sí, tienes varias opciones dependiendo del tipo de contrato:
- Con contrato FUA inscrito en RAV:
- Proceso Único de Ejecución (más rápido, aproximadamente 15-20 días)
- Requiere que el contrato esté registrado en el RAV
- Con contrato tradicional con cláusula de allanamiento futuro:
- Desalojo notarial (aproximadamente 15 días)
- Solo si el contrato incluye esta cláusula específica
- Con contrato tradicional sin cláusula especial:
- Desalojo judicial por falta de pago (puede durar 6-12 meses)
- Requiere conciliación previa en muchos casos
La recomendación siempre es incluir cláusulas de allanamiento o utilizar el FUA para facilitar el desalojo en caso necesario.
¿Qué impuestos debo pagar por los ingresos de alquiler?
Como arrendador debes pagar:
- Impuesto a la Renta de Primera Categoría:
- 5% sobre la renta neta (80% de la renta bruta)
- Efectivamente equivale al 5% del 80% = 4% de tus ingresos brutos por alquiler
- Impuesto General a las Ventas (IGV):
- Solo si alquilas para uso comercial o industrial
- Tasa: 18% sobre el monto del alquiler
- Exonerado si es para vivienda
Todos los pagos pueden hacerse a través del Formulario Virtual N° 1683 de SUNAT.
Preguntas sobre impuestos y obligaciones fiscales
¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?
El Impuesto Predial se calcula aplicando una tasa progresiva acumulativa sobre el valor total de tus predios en un mismo distrito:
| Tramo de autoavalúo | Tasa |
|---|---|
| Hasta 15 UIT | 0.2% |
| Más de 15 UIT hasta 60 UIT | 0.6% |
| Más de 60 UIT | 1.0% |
Ejemplo: Para un inmueble con valor de autoavalúo de 100 UIT en 2025:
- Primeras 15 UIT (S/77,250): 0.2% = S/154.50
- De 15 a 60 UIT (S/231,750): 0.6% = S/1,390.50
- De 60 a 100 UIT (S/206,000): 1.0% = S/2,060
- Total a pagar: S/3,605
Este impuesto se paga anualmente a la municipalidad distrital donde se ubica el inmueble.
¿Qué son los arbitrios municipales?
Los arbitrios son tasas que se pagan por la prestación de servicios públicos municipales:
- Limpieza pública: Recolección de residuos sólidos y barrido de calles
- Parques y jardines: Mantenimiento de áreas verdes
- Serenazgo: Vigilancia pública y seguridad ciudadana
Cada municipalidad establece sus tarifas según:
- Uso del predio (vivienda, comercio, industria)
- Tamaño del inmueble
- Ubicación
- Valor del predio
Se pagan trimestralmente o según lo establezca cada municipalidad.
¿Qué pasa si no pago el Impuesto Predial?
No pagar el Impuesto Predial puede tener varias consecuencias:
- Multas e intereses moratorios que aumentan con el tiempo (TIM de 1.2% mensual)
- Cobranza coactiva que puede resultar en embargo de cuentas bancarias o bienes
- Inscripción en centrales de riesgo afectando tu calificación crediticia
- Imposibilidad de vender el inmueble ya que se exigirá el pago para la transferencia
- Posible ejecución de hipoteca legal sobre el inmueble en casos extremos
Algunas municipalidades ofrecen amnistías o fraccionamientos, pero lo recomendable es mantener el pago al día.
¿Cómo puedo reclamar si creo que el autoavalúo es incorrecto?
Si consideras que el valor de autoavalúo es incorrecto, puedes:
- Solicitar una revisión ante la municipalidad presentando:
- Solicitud fundamentada
- Declaración Jurada de Autoavalúo actual
- Documentos que sustenten tu reclamo (planos, fotos, peritajes)
- Si la respuesta es negativa, puedes presentar:
- Reclamación ante la misma municipalidad
- Apelación ante el Tribunal Fiscal (si la reclamación es rechazada)
El plazo para presentar reclamos suele ser de 20 días hábiles desde la notificación del valor.
Preguntas sobre trámites y procedimientos
¿Cómo inscribo mi propiedad en SUNARP?
Para inscribir tu propiedad en SUNARP (en caso de primera inscripción), necesitas:
- Título de dominio: Escritura pública de compraventa, donación, sucesión intestada, etc.
- Plano perimétrico y de ubicación firmado por ingeniero o arquitecto colegiado
- Memoria descriptiva firmada por profesional colegiado
- Certificado de búsqueda catastral emitido por SUNARP
- Formulario de solicitud de inscripción debidamente llenado
- Pago de derechos registrales según el valor del inmueble
El trámite toma aproximadamente 7-35 días hábiles dependiendo de la carga laboral y posibles observaciones.
¿Cómo actualizo el valor de mi propiedad en Registros Públicos?
Para actualizar el valor de tu propiedad en SUNARP:
- No es necesario ni posible "actualizar el valor" directamente en SUNARP
- El valor registral solo se modifica cuando hay una transferencia
- Para fines tributarios, utiliza la Declaración Jurada de Autoavalúo (HR y PU)
- Para fines comerciales, puedes obtener una tasación comercial por un perito
SUNARP no registra valores actualizados sino solo los valores declarados en las transferencias.
¿Qué hago si hay errores en la Partida Registral?
Si encuentras errores en la Partida Registral de tu inmueble, puedes solicitar:
- Rectificación por error material: Para errores de digitación, cálculo o similares:
- Presentar solicitud simple indicando el error
- Adjuntar documentos que evidencien el error
- Pago de derechos registrales (aproximadamente S/40)
- Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas:
- Requiere escritura pública otorgada por propietario
- Planos firmados por ingeniero/arquitecto
- Memoria descriptiva
- Informe técnico verificador
- Pago de derechos registrales
El plazo de resolución es de aproximadamente 7-35 días hábiles.
¿Cómo hago para unir o dividir un inmueble?
Para unir (acumulación) o dividir (subdivisión) un inmueble, debes:
- Obtener aprobación municipal:
- Solicitar licencia de subdivisión/acumulación
- Presentar planos firmados por arquitecto
- Memoria descriptiva
- Pago de derechos municipales
- Inscribir en SUNARP:
- Presentar resolución municipal aprobatoria
- Escritura pública de subdivisión/acumulación
- Planos aprobados por la municipalidad
- Pago de derechos registrales
Este proceso puede tomar entre 2-3 meses en total, dependiendo de los plazos municipales.
Preguntas sobre casos especiales
¿Qué pasa con un inmueble no inscrito en SUNARP?
Un inmueble no inscrito en SUNARP (sin partida registral) presenta varios desafíos:
- Mayor dificultad para vender: Los compradores y bancos suelen exigir inmuebles inscritos
- Menos seguridad jurídica: No tienes protección registral frente a terceros
- Dificultad para hipotecar: Los bancos no aceptan garantías no inscritas
Para regularizar, necesitas iniciar un proceso de primera inscripción de dominio mediante:
- Prescripción adquisitiva notarial o judicial
- Formación de título supletorio
- Saneamiento físico-legal ante municipalidad o COFOPRI
Estos procesos pueden tomar entre 6 meses y 2 años.
¿Cómo regularizo un inmueble construido sin licencia?
Para regularizar una construcción sin licencia, debes solicitar una "Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con Regularización":
- Requisitos básicos:
- FUE (Formulario Único de Edificación) debidamente llenado
- Documentación que acredite propiedad
- Planos de ubicación, arquitectura y seguridad firmados por profesionales
- Memoria descriptiva
- Carta de seguridad de obra firmada por profesional
- Pago de multa (aproximadamente 10% del valor de la obra)
- Pago de derechos de trámite
- Una vez obtenida la conformidad:
- Inscribir la declaratoria en SUNARP
- Actualizar la Declaración Jurada de Autoavalúo
La regularización solo es posible para edificaciones construidas hasta hace 2 años en promedio (varía según municipalidad).
¿Qué hacer con un inmueble en litigio o disputa?
Si tu inmueble está en litigio o disputa:
- Verificar la anotación de demanda en SUNARP
- Consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario
- No realizar transacciones mientras dure el proceso judicial
- Mantener el pago de impuestos y servicios para no agravar la situación
- Considerar opciones de conciliación extrajudicial si es posible
Resolver un litigio puede tomar entre 2-5 años dependiendo de la complejidad y carga judicial.
¿Cómo funciona la sucesión intestada para inmuebles?
Cuando el propietario fallece sin testamento, se debe realizar una sucesión intestada:
- Trámite notarial (si hay acuerdo entre herederos):
- Solicitud firmada por cualquier interesado
- Partida de defunción
- Certificado negativo de testamento
- Partidas que acrediten parentesco
- Publicaciones en diario oficial y otro de circulación
- Plazo: aproximadamente 3-4 meses
- Trámite judicial (si no hay acuerdo):
- Demanda de sucesión intestada
- Similar documentación que el trámite notarial
- Plazo: puede tomar 1-2 años
Una vez declarados los herederos, deben inscribir su derecho en SUNARP y actualizar la Declaración Jurada de Autoavalúo.
Recursos adicionales
Para complementar la información de esta guía, te recomendamos:
- Checklist completo de documentos para compraventa - Todos los papeles necesarios para una transferencia segura
- Guía de impuestos para vendedores - Cálculo detallado de obligaciones tributarias
- Límites de venta para personas naturales - Cuándo aplica IGV y cómo evitar ser considerado habitual
- Calculadoras inmobiliarias - Estima impuestos, costos y rentabilidad
Consulta con especialistas
Recuerda que aunque esta guía proporciona información general, cada caso puede tener particularidades. Para situaciones complejas, es recomendable consultar con:
- Abogado especialista en derecho inmobiliario
- Contador especializado en tributación inmobiliaria
- Arquitecto o ingeniero para temas técnicos de construcción y habilitación
Nota: Esta información está actualizada a mayo 2025. Las leyes y regulaciones pueden cambiar, por lo que te recomendamos verificar la información actualizada con las entidades correspondientes.